【案例】红岭巨额坏账尽职调查!

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【案例】红岭巨额坏账尽职调查!

case study

【这篇报告对红岭创投的坏账做了非常详尽的尽职调查,内容发布后红岭创投总裁也转载到了官网。爆料君觉得,投资者们可以详细阅读,学会做尽职调查,发现投资项目的风险所在。红岭创投可以去谈风控的一个平台,目前绝大部分问题平台不需要谈风控,大部分属于庞氏骗局和自融,几乎没有放款一说。红岭创投比较擅长的是“坏账营销”,每次发生巨额坏账的时候,都有大量媒体宣传,彷佛就要告诉大家“不要害怕,有坏账不要紧,老子能兜底”。红岭创投借款方中大单项目居多,不够分散,资金流上面会缺乏优势,多次出现巨额坏账的情况下,逾期兑付的可能性还是有的。当然,爆料君并不是说红岭创投不能投资,只是投资者在投资时要有风险意识,在风险可承担范围内分散投资,不要理所当然认为投资了就要100%确定有回报!】

 

研究人员:Fiona、Hades、Liberty、Summer

首席风控官:水源

评审时间:2016年4月

该项目原资料

研究对象红岭创投

评审项目江苏7号融资项目

借款主体南通德尔物流有限公司

申请金额2亿元

年化利率18%

借款期限18个月

发标时间2014年11月11日起

 

项目简介

该公司成立于2003年,其中一个股东为企业,成立于1998年。实际控制人从事市场开发经营已近20年,经验丰富,社会地位较高,目前主要运营三个大型市场,总建筑面积达31.5万平方米。前两个市场开业较早,第一家专业市场主营家居建材,已经整体出租,第二个专业市场主营服装及纺织品,均已出租,由借款企业自己管理。第三个市场是中高端家居综合类商业广场,委托知名公司经营管理。地处不同的专业商圈,无论是经营规模还是品牌影响力都较大。

借款用途主要是用于第三个专业市场新项目引进开发。

还款来源

1、目前三个市场的年租金收入超过1.5亿元,可覆盖利息和部分本金;

2、第二个市场正在筹备出售20年经营权,预计收益近8亿;

3、目前正在与意向公司洽谈收购第三个广场,收购金额预计15亿元;

4、银行融资。

风控措施

 1、提供第一个专业市场6层房产(面积约3.35万平方米,评估价值6.85亿元)和第三个广场其中一栋5层商铺(面积约2.23万平方米,评估价值约3.02亿元)作抵押;

2、提供该公司100%股权质押;

3、一个股东企业和一个关联企业提供连带担保责任;

4、追加实际控制人及其儿子、儿媳共三个自然人无限连带担保责任;

 5、提供前2个专业市场委托代收租金的授权书并公证。

到 期 日2016年5月12日

兑付状态逾期已垫付

该项目红岭运作过程

1、2014年11月5日,红岭创投与江苏银行龙江支行签订《对公客户委托贷款委托协议》,由龙江支行向借款人发放委托贷款,金额3亿,年利率24%,期限自2014年11月5日至2015年11月3日。

2、2014年11月9日,红岭创投发布公告给予江苏7号借款人3亿元信用额度。

3、2014年11月11日,红岭创投开始发标,总金额1亿。

4、2014年11月17日,龙江支行向借款企业发放委托贷款1亿,期限自2014年11月7日至2015年11月3日,借款用途为经营周转或置换他行贷款。

5、2014年12月19日,红岭创投发布公告再次发标,总金额1亿。

6、2015年2月,南通德尔物流有限公司未按时支付利息。

7、2015年6月,红岭创投起诉南通德尔物流有限公司。

8、2015年12月14日,结案,红岭胜诉,尚未执行。

红途网审报告正文第一部分 项目风险综述

风险点一:还款来源不足。

根据红岭创投发布的《关于江苏7号项目的融资公告》,借款企业提供了四个还款来源

1、借款企业的第一还款来源为“目前三个市场的年租金收入,合计超过1.5亿元,可覆盖利息和部分本金。”

红途经过网络调查,借款企业实控人周银芳自述其名下有三家广场,分别为南通红星美凯龙、华东轻纺市场、好一家家居大世界。

南通红星美凯龙经营不善,自2013年经营就出现问题,商户关闭过半。

华东轻纺市场2014年9月闹出“收租门”事件,要求租户预交10-15年租金,500余商户关门抗议,拒交租金。

据调查好一家家居大世界与周银芳并没有股权关系。

借款企业实控人自述的三家商场,红星美凯龙经营不善;华东轻纺市场与租户有纠纷商户关门拒交租金;好一家家居大世界与周银芳并没有股权关系,第一还款来源所述的租金收入,实际上很难实现

2、借款企业的第二还款来源为“轻纺城筹备出售20年经营权,预计收益近8亿”。

据调查,因“收租门”事件,轻纺城的租户关门抗议,更表示不可能购买商铺,故此还款来源无法实现

3、借款企业的第三还款来源为“出售第三个广场,出售金额预计15亿元”。

由于周银芳与好一家家居并没有股权关系,故此还款来源无法保证实现

4、借款企业的第四还款来源为银行融资

在银行未做贷款批复前,并不能保证放款,即使银行贷款批复后也不能保证一定及时、足额放款,银行融资根本不能作为还款来源之一

  综上,借款企业提供的4个还款来源,2个无法实现,1个无法保证实现,1个不能作为还款来源,借款企业无法提供可靠、稳定的还款来源

风险点二:借款用途不实。

红岭创投融资公告披露的借款企业的借款用途为支付第三个商场——好一家家居新项目引进开发。

据调查,借款企业实控人与好一家家居并没有股权关系,且一方面还款来源中称正在洽谈出售好一家家居,另一方面借款用途又称用于好一家家居新项目引进开发,还款来源和借款用途本身就自相矛盾

由以上可以判断,借款企业并无真实借款用途。

风险点三:经营风险。

1、从轻纺城的“出租门”事件可以看出,借款企业向租户提出如此不合理的要求,说明其资金何其紧张

2、其名下能查实的红星美凯龙与轻纺城均经营不善。

由以上可以看出,借款企业资金十分紧张,且名下商场经营不善,存在极大经营风险

风险点四:重复抵押物及负债过高风险。

红岭创投2014年11月17日发放第一笔借款前,借款企业即爆出一笔民间借贷诉讼,抵押物为红星美凯龙,借款金额为3000万元,红岭创投还因此暂停了对企业发放贷款。

在第一次放款前即爆出大额民间借贷诉讼,由此可以判断企业必然还有其他民间借贷。且企业承诺将红星美凯龙抵押给红岭创投,而爆出的民间借贷也是用红星美凯龙抵押,判断企业名下资产有重复抵押现象,借款企业的涉诉内容也证实了此判断。

项目疑点:发标2亿,放贷1亿,资金哪去了

1、红岭创投2014年11月11日起发标,总金额1亿元。

2、2014年11月17日向借款企业发放贷款1亿元。

3、2014年12月19日起第二次发标,总金额1亿元。

4、从涉诉内容可知,红岭创投合计通过龙江支行发放贷款金额为1亿元。

从以上内容可以看出,红岭创投共发布两次标的,合计金额2亿元,但是其实际发放给借款企业仅1亿元,另1亿元资金流向成谜

第二部分 透过该项目对红岭创投风控体系的分析

通过对该项目进行的网络评审,分析红岭创投的风控体系,得出以下两大结论:

1、红岭创投的尽职调查能力不足

(1)对借款企业实控人周银芳名下资产未调查清楚。

(2)对于红星美凯龙的实际经营情况未调查清楚。

(3)“出租门”事件在当地轰动一时,各种媒体均有报道,红岭创投未调查清楚。

(4)对借款企业的借款用途未调查清楚。

(5)对借款企业的还款来源未调查清楚。

(6)对于借款企业的负债及抵押物情况未调查清楚。

2、缺乏行业分析及研究

  ① 武汉红星美凯龙项目占地面积约77000平方米,建筑面积约290000平方米,工程总投资约11亿元。

据此推算,南通红星美凯龙项目占地面积约80000平方米,建筑面积约250000平方米估算总投资为9.5亿元左右。

银行对开发贷要求的条件是自有资金比例必须达到项目投资总额的30%以上,期限一般不超过3年(含)。

由此推断借款人贷款额度保守估计应该在6亿元左右

  ② 2014年房地产行业正处于下行期,银行逐步收回对房地产企业的开发贷款,不再发放新贷款,房地产企业的融资渠道减少。如果银行抽贷,将对房地产企业的流动性造成极大影响,而流动性与融资又是房地产企业生存的关键。

经推算,借款企业当时的银行贷款额度保守估计至少为6亿元,如果银行抽贷,借款企业还款将十分困难。

由以上可以看出,红岭创投在2014年为房地产企业做3亿的大额授信,却没有对行业进行分析和研究

评审结论:

通过红途对该项目的网审,借款企业的许多问题是显而易见的。红途通过网审即能审查出的问题,红岭创投现场尽调,近距离接触企业,应该调查的更清楚,而实际情况正好相反。

由上述分析得出的结论为要么红岭创投的信贷尽职调查系统十分初级,不适合开展企业信贷工作;要么是红岭创投为了扩大规模,无视风险,不适合从事金融行业工作

红途风控网络尽调相关材料

【材料1】红岭创投关于江苏7号第一次融资公告


【材料2】红岭创投关于江苏7号第二次融资公告


【材料3】红岭创投论坛投资人的帖子证实第二次发标满标

【材料4】红途尽调的项目线下运作情况


【材料5】红途尽调的借款企业基本情况


【材料6】红途尽调的借款企业关联企业情况


【材料7】红途尽调的借款企业涉诉情况


【材料8】红途尽调的周银芳自述名下资产

 

【材料9】红途尽调的好一家家居大世界股东情况

【材料10】红途尽调的“收租门”事件报道


【材料11】红途尽调的放款前爆出的民间借贷纠纷抵押物实际为红星美凯龙

【材料12】红途尽调的武汉红星美凯龙的规模及投资情况

【材料13】红途尽调的南通红星美凯龙规模

来源:红途风控

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